新时代地产入主国泰城市的消息一经公布,国泰城市的市值在短短的五个交易日内,便已经升至2亿,涨幅近六成。
对于股民们来说,凡是林祖辉抚摸过的病妇(公司),在他的妙手回春之术下,很快就会变成韶华美女。
上个月个港澳发展(前身嘉年地产),便是最好的例子;从一个最低市值2500万,现在市值已经稳定在1.6亿,升水六倍多。
国泰城市资产重组有条不絮的进行着,手握三亿的现金(注资1亿,贷款2亿),正在偿还部分债权人,预计需要支出1.5亿,还能剩下1.5亿的现金。
与此同时,出售的餐饮、工业等业务,已经放出风声,预计也能回笼资金1.5亿以上。
国泰城市的总经理陆东来急匆匆的来到林祖辉的办公室,脸上带着澹澹的喜色。
“老板,刚刚有地产中介告诉我,干诺道的宏记大厦有意出售!”
林祖辉脸上也是一喜,嘴里重复着:“宏记大厦...宏记大厦!”
陆东来连忙说道:“大厦是七十年后期入伙的,占地面积6500平方尺,楼高20层,物业面积13万平方尺。那幢大厦今年的租金在20元每月每平方尺,空置率10%左右;下面三层是商铺,租金50元至300元每月每平方尺不等。”
听着陆东来的话,林祖辉也勾起了记忆,他前世好像看过报道,说是杨受成在1993年以6.5亿购入宏记大厦,两个月后以8.8亿卖给了华懋的龚心如,净赚2亿(主角穿越前喜欢看香江名人的新闻)。
因为当时看这个新闻的时候,觉得挺不可思议的,为什么两个月暴涨了2亿多呢!
直到现在,林祖辉才明白,所谓炒房炒大厦,市价只是一个参考,只要有威水老(形容有钱)买,几个月涨几成再正常不过。
好比八十年代初期,李超人也炒过联邦大厦和国际大厦,不到一年时间,12亿的价格卖到了22亿,这个价格直到现在恐怕还偏高(中英谈判暴跌40%)。
“恩,你先去接触一下!这个大厦虽然好,若是太贵我们恐怕不能买!”林祖辉还是打算先让手下去探探口风。
陆东来说道:“听中介说,业主准备移民才打算出售的,应该可以谈个不错的价格。”
林祖辉脸上也是惊喜了一下,看来这事真有可能;从今年开始,移民海外的巨大浪潮开始冲击香江,不少人对华夏、对香江失去信心,纷纷移民;所以,就有不少业主趁着楼市正旺,出售物业。
当然了,别看这些业主出售物业很多,但从今年开始,日资、澳资、东南亚资本纷纷开始投资香江;特别是小日笨,他们这几年是狗大户,随着日元升值,他们大把的钱在海外投资,香江正是他们的一个目标。
“恩,你去试探试探再说!”
“好!”
这幢物业,林祖辉的心理价格是2.5亿至2.8亿,超过2.8亿,林祖辉可能不会购买,因为不太适合国泰城市。
如果能以合适的价格买下,那就相当于国泰城市的资金全部用完,包括出售餐饮、工业等业务的资金。
若是买下这幢大厦,等上一个月,再将国泰城市的物业重新估价,将资产值提高;这样一来,随着股市的大旺,国泰城市的股价自然也飙升一波。
届时,贷款和供股集资同时进行,再购入一波物业,国泰城市的资产重组就算取得很成功了。
今年的目标,是将国泰置业资产重组,并提高其市值、资产值、净资产;
到了明年,国泰置业才会向酒店领域投资。
.......
三天后,林祖辉带着人来到宏记大厦,这里的一层店铺客流量还不错,有很多知名品牌入驻,例如本地快餐业霸主‘大家乐’,还有很多精品店。
这幢大厦紧靠着两幢大厦,显得有些拥挤,不过着就是中环的特色,大厦挨着大厦,寸金寸土。
林祖辉前两天层悄悄的来宏记大厦暗访,发现这里的空置率10%的原因不是大厦本身的问题(中环平均空置率6%),而是业主不善管理的原因。
这样一来,林祖辉心里就非常有数了!
来到一间会议室,林祖辉一行人见到了宏记大厦的业主陈记安,双方之前有过沟通,林祖辉基本上是来一锤定音的。
他不会过分的斤斤计较,不会过分的仗着别人急着移民,而压低价格;毕竟,别人也是有多种选择的。
大家坐下来后,简单的聊了一下,便直入主题。
林祖辉试探性的说道:“陈生,能否接受分期付款,半年之内结清?”
分期付款这种大型物业,属于再正常不过,例如以前佳宁购买金门大厦,近一年才付清;炒作完了,才将款付清。
陈记安立马摇摇头,说道:“我们只接受现金当月结清,实在不好意思,林生!”
“那如果贵方将价格标到2.6亿,我们月底就能付清!”
林祖辉再砍1000万,2.7亿是陈记安最后一次的报价。
围绕着这个价格,双方交锋了几个回合,林祖辉找了找大厦的毛病,陈记安大谈市场价。
林祖辉甚至一度想起身离开,他其实很少这样斤斤计较谈生意,但是现在国泰城市是重组阶段,能省下1000万,就能为公司获得更好的空间。
而且,这幢大厦林祖辉并不是必买品!
若是换成‘双子大厦’、皇室大厦、夏悫大厦,这四幢大厦,林祖辉是不会过分在乎一亿两亿的,更别说1000万了。
好在,陈记安看出了林祖辉的意思,最终表示这个交易成交。
“林生,你的大名我是如雷贯耳,也知道国泰城市正在资产重组。所以,我就成全你,2.6亿成交,你们需要在一周内凑足2.6亿的现金,否则交易作废。”
林祖辉自信的说道:“明天我们就成交,现金我们也可以凑齐。”
他担心夜长梦多,所以打算从新时代地产借调1.1亿的现金,国泰城市凑足2.6亿先买下宏记大厦。
而新时代地产的1.1亿现金,是发展楼盘回笼的资金,本来是需要偿还部分贷款和购买地皮、旧楼的;不过只是先行挪用,国泰城市的餐饮、工业投资很快可以出售,再还给母公司就行了。
“好,明天上午10点,我们在黄德胜律师楼签订合约。”
“没问题。”
翌日。
双方在律师楼正式签订交易合同,宏记大厦归属国泰城市。
回去的途中,林祖辉叮嘱陆东来:“宏记大厦我们接手后,要严格按照新时代地产制定的租约部管理条例,进行精细管理,不能再这样烂下去了。”
陆东来在新时代地产也快一年了,自然知道新时代地产租约部是严格按照大型地产公司制定的条例,参考的恒基地产,而且老板很重视旗下租约部的管理,他没道理不熟悉。
“恩!细生意怕食不怕息,大生意怕息不怕食,我们一定坚持总部租约部的规则。”陆东来认真的说道。
拿下宏记大厦后,林祖辉旗下公司已经拥有三幢大厦;其中新闻大厦也就值7000万,不过中环的娱乐行大厦价值4亿以上、宏记大厦价值3亿以上,都是很好的优质大厦。
特别是娱乐行大厦,位于寸金寸土的皇后大道上,而且还是客流量很高的消费区;若是将娱乐行重建成30多层的新古典主义风格摩天大厦,其价值将升值数倍。
......
下班回到浅水湾别墅,林祖辉发现别墅气氛有些不对,关嘉慧、王祖娴、蔡宁脸上都挂着笑容。
“什么事情能让你们三人一起开心?”林祖辉一边享受关嘉慧和蔡宁的‘妻子般’服务——脱外套、换拖鞋,一边说道。
关嘉慧将脸凑上去,高兴的说道:“你要当爸爸了!”
林祖辉顿时脸一黑,压着怒气值,没好气的说道:“漏了?你这女人有这么容易怀孕?”
他却是在胡乱发脾气,理由好像也挺幼稚的,他认为让女人怀孕应该是个‘重要’的仪式,是应该有准备的、有浪漫的、动作潇洒的,绝不应该漏了一点点,就怀上了。
这是看不起谁呢?我多的是!
关嘉慧吓得一凛,连忙解释道:“是宁姐呢!”
林祖辉顿时感觉有些尴尬,但很快转移的说道:“那要你来报喜,等明年你自己报自己的喜就好啦!”
关嘉慧吐吐舌头,刚才这男人好吓人:一定是怀疑自己,讨厌死了!自己的助理、司机都是他安排的,居然还敢怀疑自己....哼,这男人吃醋的样子还挺可爱!这么紧张自己,嘻嘻,自己可是最受宠的女人啦!
不理关嘉慧在一旁陷入自动脑补,林祖辉和蔡宁互动起来,他很高兴,他证明了一件事情,自己的活性很好,基本上一击必中啦!
林氏家族已经提前进入大家族模式,林祖辉的正室和三个姨太太经偶尔聚在浅水湾,当然她们平常还是回自己的豪宅,过过私人生活。
吃完饭,众人来到泳池嬉戏,蔡宁却是说什么也不下水啦,在岸上的躺椅上享受着怀孕的喜悦。
林祖辉来到关嘉慧和王祖娴身边。
“祖贤,你这一对a算是没救啦!你关姐姐二十多岁了,还能二次发yu!”林祖辉左看看右看看的说道。
(ps:前世关嘉慧二次发yu真有其事32b变成33c)
王祖娴低头看了自己一眼,然后挺起身子说道:“给你换换口味还不好?”说完,狡黠的看着林祖辉,丝毫没有‘自卑’。
正因为她清楚林祖辉的本性,所以才做到如此释然。
“有道理!”
林祖辉深以为然,他却是真不在乎王祖娴多那几两,你见过小仙女的很大吗?
关嘉慧却是很自豪,很多女性朋友都惊叹她的二次发yu,甚至说她是弥补了最后一个缺陷,真正的成为了一个完美女人。
再说了,这男人的眼光是不错的!
......
9月下旬,好消息接着一个又一个。
国泰城市因为购入宏记大厦,股票再次大涨,市值升至2.7亿左右;
国泰城市旗下的餐饮、工业等业务,纷纷出售,总计回笼资金1.9亿,比预想的高近3成。
这样一来,国泰城市的账上还剩下了7000万的现金流,正好继续购入优质物业。
此时,林祖辉计算过一笔账,在将宏记大厦估值3.5亿的情况下(合理估值),国泰城市的资产值已经高达9.2亿;债务增加了一点,达到4.5亿。
但这样一来,公司净资产就有4.7亿,比原来接手的时候(2亿净资产),增加了1倍多。
资产重组尚无完成,便取得如此成绩,显然已经是不俗。
除了公司的投资喜人外,林祖辉个人的投资也很顺利,他再次抵押新时代地产的股票获得了1亿的贷款,并顺利在均价2000点*50的价格,购入5000张12月合约(20%保证金)。
这样一来,林祖辉个人就投资了三笔期指合约:
第一笔,6月份开始购入的9月期指合约,共计6600张,买入点1780点,9月底结算保守每张合约盈利1.2万;结算完毕后,林祖辉会继续买入12月期指合约,仅留下少部分资金备用。
第二笔,7月底开始购入的12月期指合约,共计6500张,买入点1800点,12月底结算保守每张合约盈利3.5万。
第三笔,9月20日前买入的12月期指合约,共计5000张,买入点2000点,12月底结算保守每张合约盈利2.5万。
今年他在期指合约上预计盈利在6亿多,回笼资金8.5亿(不包括抵押贷款1亿)。
如果新时代地产不供股的话,他还可以将9月的期指合约转入12月期指合约,将获利更多。
看来,期指合约将是他的一个敛财利器,明年(1987年)还要接着炒。