八月份,港府颁布了七项打击炒楼的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单元、禁止使用授权书登记、设立抽签捡楼程序等。
措施颁布后,售楼程序虽然已经好转,但炒风并未收到明显压抑,楼价继续急升。
在林祖辉看来,香江的楼价高涨,有港府三成的功劳。港府每一次都将官地放在地产高峰期进行拍卖,引得地产商竞相报价,最终炒出一个天价,从而带动了整个市场的上升。
还有四成的功劳,是香江的‘炒风盛行’引起的,大家都来炒房,自然让地产商乐呵呵,房价不涨才怪。
剩下的三成功劳,才是地产商。林祖辉作为地产商,深知地产商的‘狡诈’。香江的住房单元缺几十万套,但地产商们并不会加大马力供应。
例如新时代集团,旗下拥有大量的土地储备,今年的住宅面积供应反而比以前少,只有260万平方尺左右(约4000个住宅单元)。
这叫有地不起楼,有楼不出售!
毕竟,住宅均价都在2500港币以上了,那么供应260万平方尺,就相当于销售了65亿以上,仅发展地产的纯利都有35亿以上了(利润高是因为地价买得便宜)。
故地产商不会增加太多的供应量,并不是不想多赚钱,而是做长期打算!
8月9日,星期五。
林祖辉的办公室里,陈斌、梁真勋、陈晓芬三位地产高层,正在沙发上和老板开小会。
“财政司司长几月份任期满?”林祖辉突然问了一句‘题外话’。
三人面面相觑,似乎没有关注过这个问题,还是梁真勋不确定的说道:“好像是11月份吧!”
林祖辉没有怪罪三人,而是说道:“记得去打听一下,我好像也记得是11月!俗话说新官上任三把火,财政司新官可能第一把火就是打击炒楼!倒不需要楼市会下跌,只是谨防一下而已。”
三人点点头,这个非常说得过去,八月份就已经打击了,不过显然力度不够!就现在的房价,香江出现了不少批评的声音。
当然了,香江大多数人还是希望房子涨价的,这一点林祖辉就知道!
陈斌试探性的说道:“老板的意思是,汇景花园那里在新任财政司之前出售部分单元?”
林祖辉点点头,说道:“对,但是最好不要太提前,提前一周多差不多了!十月份的时候,3200元每平方尺应该没有问题。你们好好的计算下时间,不要撞到财政司枪口了,虽然我们不怕他!”
汇景花园打算今年再放出900多个住宅单元,也算是目标很大了,所以林祖辉才特殊关照。至于那些两三百个住宅的楼盘销售,不至于引起太大的注意。
之所以如此,那是因为楼盘销售很大一部分都是炒房客购买的!
“好的,我们一定算好时间!”
900多个住宅单元,相当于今年的2成多的供应链了,需要经过周密的策划,不可能马上决定卖,就可以组织出售的。所以提前布局,是很有必要的。
目前,新时代集团手中也有不少大型屋邨项目了,汇景花园(4100个住宅单元)、海逸豪园(4750个住宅单元,鹤园电厂1992年全部搬空,98年之前全部完成)、又一居(1900个低楼层高档住宅,92年分批开售,95年完成)、荃湾的两个大型屋邨6000多个住宅单元(98年之前全部完成).....
汇景花园最先开售,就算是这样,预计也要赚近100亿,更不要说后面的项目了!
可恶的地产商!
接着,林祖辉思考起问题来,三人也不敢打扰老板。
他们知道,老板是新时代集团的指挥者,他的每一个决策,都是这个集团成长的根本动力。新时代集团为什么发展如此快,就是因为老板的决策非常精细,每一年的供应量,什么时候减缓楼盘动工数量、什么时候加大销售等等,这些都是新时代集团胜利的细节。
其实,林祖辉在考虑:是让新时代集团投资外汇呢,还是让新时代集团投资花旗银行的股票(二级市场购买)?
目前,美元/日元自六月中旬达到142点后,已经下跌至136.5点,现在沽空还来得及!
至于恒金投资的美元/日元沽空,平均沽空点已经在139.3点,总投资15亿港币加20倍杠杆,已经产生盈利了。
而花旗银行的股票目前在9美元出头一点,看样子可能跌破9美元每股。若是让新时代集团投资个1亿美金,每年的收益绝对会很高,可能达到40%以上。好像,在泡沫危机前,花旗银行回报率达到30多倍,超过了富国银行的十几倍回报率。
若不是林祖辉的资金安排不过来,也轮不到新时代集团。再加上,他已经持股了大量的花旗银行股票。